Perché dovresti sempre scriverlo tu
Il contratto di appalto è il documento che sancisce gli accordi che il tuo cliente e l’impresa, da lui scelta, sottoscriveranno per l’esecuzione dei lavori definiti durante le fasi di programmazione e di progettazione.
Dal punto di vista civilistico, la norma, contenuta nell’articolo 1665, recita: “L’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
L’appaltatore è anche tenuto a fornire il materiale occorrente per il compimento dell’opera a meno che nei documenti dell’appalto non ci sono indicazioni diverse.
La sottoscrizione del contratto dovrebbe essere preceduta dalla consegna di una bozza, per la verifica del contenuto, all’impresa appaltatrice, in modo tale da verificare eventuali punti (date inizio
e termine dei lavori, pagamenti e responsabilità ecc.), già concordati in fase di programmazione, prima della firma vera e propria.
Il contratto si suddivide schematicamente in due parti, la prima parte riguarda i diritti e i doveri di entrambi i contraenti, mentre la seconda conterrà il prezzo di aggiudicazione dell’appalto ed i criteri per revisione dei prezzi.
DIRITTI E DOVERI
Relativamente ai diritti ed ai doveri, nel contratto andranno indicati:
 gli obblighi dell’impresa relativi al personale impiegato: assicurativi, previdenziali e della sicurezza sul lavoro;
 gli obblighi assicurativi dell’impresa per i danni a terzi (danni ai vicini, ai passanti ecc.);
 le modalità di pagamento (anticipo, pagamenti in corso d’opera, pagamento alla consegna dei lavori, saldo posticipato a tutela di eventuali vizi occulti);
 i tempi di consegna dei lavori e le eventuali penali nel caso di ritardi;

la suddivisione delle spese di cantiere (elettricità, acqua) le incombenze e gli oneri per l’ottenimento di eventuali permessi o autorizzazione;
 le forme di tutela dei contraenti nel caso dovessero accadere eventi imprevisti quali la sospensione dei lavori per malattia o morte di un contraente o per altre cause di forza maggiore;
 il foro competente nel casodi controversie o, meglio, le modalità per la nomina di una commissione arbitrale.
PREZZO DI AGGIUDICAZIONE
Relativamente al prezzo di aggiudicazione dell’appalto, nel contratto andranno indicati:
 il prezzo presunto di aggiudicazione, ottenuto dalla somma dei prezzi a misura e di quelli a corpo elencati nella richiesta d’offerta. I prezzi a corpo saranno a forfait mentre quelli a misura saranno ottenuti moltiplicando i costi unitari per le quantità delle lavorazioni previste;
 il criterio della misurazione delle opere per stabilire, a consuntivo, variazioni in più o in meno del prezzo presunto di aggiudicazione;
 il riferimento ad un prezzario per stabilire i prezzi unitari di particolari tipi di lavorazione non previsti nella descrizione dei lavori ma che, eventualmente, potrebbero rendersi necessari nel corso dei lavori;
 il costo orario della manodopera per poter valutare particolari lavori in economia che, in corso d’opera, potrebbero rendersi necessari;
 i criteri per quantificare le eventuali revisioni prezzi o clausole che escludono le revisioni stesse.
Quest’ultimo punto, se non viene inserito nel contratto, sarà calcolato o facendo riferimento alle tariffe esistenti o agli usi o, in mancanza, con provvedimento del giudice, e vuol dire che si è arrivati ai ferri corti con l’impresa.
Come già scritto, sarebbe buona norma che il contratto d’appalto lo scrivessi tu, perché dovresti fare attenzione a tutte le implicazioni espresse o sottintese che potrebbero coinvolgerti.
Oggi, anche l’amico più stretto potrebbe rivolgersi contro di te e ritenerti responsabile di azioni che hanno provocato problemi o danni a quanto concordato… per cui, impara a redigere un contratto completo e cerca di prevedere i problemi che potrebbero sorgere durante i lavori, non te ne pentirai.
In ogni caso, andrebbero considerate anche le indicazioni sotto elencate.
OBBLIGAZIONE DI RISULTATO
L’obbligazione assunta dall’appaltatore nei confronti del committente non è una semplice obbligazione di mezzi ma un’obbligazione di risultato.
L’appaltatore, infatti, non è tenuto solo a svolgere una determinata attività, ma anche a realizzare l’opera o eseguire il servizio, ovverosia a procurare il risultato pattuito con il committente.
IMPOSSIBILITÀ DELLA PRESTAZIONE
Può tuttavia accadere che la prestazione sia divenuta impossibile per cause non imputabili all’appaltatore. In tal caso, e se l’impossibilità non è ascrivibile neanche al committente, egli avrà comunque diritto a un compenso per l’opera che abbia già svolto, seppure solo laddove e nella
misura in cui l’opera stessa sia utile al committente.
OPERA DIFFORME DAL PROGETTO O CON VIZI
Nel caso, invece, in cui l’opera realizzata sia difforme rispetto al progetto concordato con il committente o presenti dei vizi, l’appaltatore risulta inadempiente.
In forza di quanto disposto dall’articolo 1667 del codice civile, infatti, l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera.
Affinché il committente possa beneficiare di tale garanzia, tuttavia, questi devono essere denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. Tale termine è posto a pena di decadenza ma non opera in due casi: se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi e se li ha occultati.
Se simili ipotesi si verificano, la denuncia non è necessaria.
L’azione nei confronti dell’appaltatore, invece, si prescrive nel termine di due anni dal giorno in cui l’opera è stata consegnata.
In ogni caso, il codice civile prevede che il committente che sia stato convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché abbia denunciato le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta e prima che sia decorso il termine biennale dalla consegna.

ESCLUSIONE DALLA GARANZIA
La garanzia per difformità e vizi dell’opera in taluni casi non è dovuta.
Ci si riferisce, in particolare, alle ipotesi in cui il committente abbia accettato l’opera e le difformità o
i vizi fossero da lui conosciuti o riconoscibili (purché in questo caso l’appaltatore non li abbia taciuti
in malafede).
DIFETTI DELL’OPERA
Il codice civile, dinanzi alle difformità o ai vizi dell’opera realizzata dall’appaltatore , dà al committente una duplice possibilità:
 chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore
 chiedere che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno in caso di colpa dell’appaltatore
Può anche accadere, però, che le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione. Se ricorre tale ipotesi, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
ROVINA DI EDIFICIO
Nel caso in cui l’appalto abbia come oggetto edifici o altri immobili destinati a lunga durata, la responsabilità dell’appaltatore si estende.
Egli, infatti, è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa nel caso in cui, nel corso di dieci anni dal suo compimento, l’opera rovini in tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto della costruzione, o, per le medesime ragioni, presenta un evidente pericolo di rovina o gravi difetti.
La responsabilità dell’appaltatore, tuttavia, opera solo laddove la denuncia intervenga entro un anno dalla scoperta, mentre il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.
VARIAZIONI CONCORDATE, NECESSARIE O ORDINATE
In alcuni casi, l’appaltatore è legittimato ad apportare delle variazioni alle modalità convenute dell’opera

Ciò, innanzitutto, laddove il committente le abbia autorizzate per iscritto (con la precisazione
che, se il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente, egli non ha diritto a un compenso
ulteriore, salvo diversa pattuizione).
Inoltre, in caso di mancato accordo tra le parti, è possibile interpellare il giudice affinché determini
le variazioni da introdurre (e le correlative variazioni di prezzo) nel caso in cui esse si rendano
necessarie per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte.
Vengono lasciate salve, tuttavia, la possibilità dell’appaltatore di recedere dal contratto ottenendo un’equa indennità nel caso in cui l’importo delle variazioni superi il sesto del prezzo complessivo convenuto e la possibilità del committente di recedere dal contratto corrispondendo un equo indennizzo nel caso in cui le variazioni siano di notevole entità.
Infine, delle variazioni al progetto possono essere apportate anche unilateralmente dal committente.
Tale facoltà conosce, però, due limiti ben precisi: il loro ammontare non deve superare il sesto del prezzo complessivo convenuto e in ogni caso esse non devono importare notevoli modificazioni della natura dell’opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel contratto.
All’appaltatore, poi, è riconosciuto il diritto al compenso per i lavori maggiori che ha eseguito (in questo caso anche se il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente).
POTERE DI CONTROLLO DEL COMMITTENTE
Nel corso dell’esecuzione del contratto di appalto, al committente sono riconosciuti ampi poteri di controllo e verifica.
Egli, innanzitutto, può controllare i lavori durante il loro svolgimento, verificarne lo stato a proprie spese e, se accerta che l’esecuzione non è coerente con quanto stabilito in contratto o non è a regola d’arte, può fissare un termine entro il quale l’appaltatore deve porre rimedio a tale anomalia, decorso inutilmente il quale il contratto si intende risolto con diritto del committente al risarcimento del danno.
Il committente, poi, ha il diritto di verificare l’opera compiuta prima di riceverla e non appena l’appaltatore lo metta in condizione di provvedervi.

Se non vi provvede, tralasciando di farlo senza giusti motivi nonostante l’invito dell’appaltatore o ricevendo l’opera senza riserva, o se non comunica il risultato della verifica entro un breve termine, l’opera si considera accettata.
L’accettazione è il momento in cui scatta il diritto dell’appaltatore al pagamento del corrispettivo, salvo diversa pattuizione o uso contrario.
Infine, nel caso in cui l’opera vada eseguita per partite, anche la verifica può avvenire per singole partite, se uno dei contraenti ne faccia richiesta e con possibilità per l’appaltatore di domandare il pagamento in proporzione dell’opera eseguita.
A tal proposito il codice civile precisa che solo il pagamento (e non il versamento di singoli acconti) produce l’effetto di far presumere l’accettazione della parte di opera che è stata pagata.
PERIMENTO O DETERIORAMENTO DELLA COSA
Può anche accadere che l’opera oggetto dell’appalto perisca o si deteriori prima che il committente la accetti o sia in mora a verificarla, per causa non imputabile ad alcuna delle parti.
In tal caso è l’appaltatore, se ha fornito la materia, ad addossarsi il rischio del perimento o del deterioramento. Se invece è stato il committente ad aver fornito la materia, in tutto o in parte, il perimento o il deterioramento sono a suo carico ma solo con riferimento alla materia da lui fornita.
SUBAPPALTO
Se il contratto d’appalto, per regola generale, deve nascere e svilupparsi solo tra committente e appaltatore, è tuttavia anche possibile dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio: a tal fine è però necessaria l’autorizzazione del committente e non è possibile per l’appaltatore autodeterminarsi in tal senso.
In tema di subappalto va chiarito che l’appaltatore ha la possibilità, in caso di responsabilità, di agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, purché comunichi loro, a pena di decadenza, la denuncia entro sessanta giorni da quello in cui la ha ricevuta.
Il subappaltatore, però, non ha alcuna responsabilità se ha agito come mero esecutore delle direttive dell’appaltatore

RECESSO DEL COMMITTENTE
Nel caso in cui il committente decida di recedere dal contratto, egli può farlo liberamente e non trova alcun ostacolo neanche nell’inizio dell’esecuzione dell’opera o della prestazione del servizio.
Tuttavia, deve tenere indenne l’appaltatore sia delle spese sostenute, che dei lavori eseguiti, che anche del mancato guadagno.
È buona norma anche inserire, al termine del contratto, un estratto degli articoli di Codice Civile inerente agli articoli indicati nel contratto stesso.
Ora che hai questi dati in più, capirai perché è fondamentale che il contratto sia tu a formularlo.
Una volta scritto, potrai utilizzarlo per tutti i tuoi clienti. Io ti consiglio anche di avere a portata di mano anche un contratto che, per lavori di minore portata, sia più snello, con meno articoli, ma che comunque contempli sempre le responsabilità dell’impresa in maniera da salvaguardare te e il tuo cliente (dando per scontata la vostra serietà).