Studio di fattibilità

Lo studio di fattibilità rappresenta il primo step presente nella fase di programmazione, e comprende tutte le attività e i documenti necessari per l’analisi e la valutazione dei dati iniziali per la redazione del progetto vero e proprio. Poiché situato all’inizio di tutto l’iter procedurale, rappresenta il basamento su cui si poggerà il progetto, e come tale occorre che sia quanto più completo possibile. Cominciare senza aver compreso chiaramente le richieste del cliente, oppure avendo dimenticato, sottovalutato, o peggio, omesso una informazione importante, potrebbe rendere vano tutto quanto seguirà dopo con problematiche di carattere professionale e legale non indifferenti. Uno alla volta vedremo i momenti principali di questa fase.

Il primo incontro

Che sia un nostro conoscente o qualcuno arrivato attraverso altri canali, poco importa. E’ fondamentale, durante il primo colloquio, entrare in empatia con il cliente e trasmettere quella sicurezza e professionalità che deve poi essere trasferita nell’opera che andremo a realizzare. Il momento è delicato, se “il buongiorno si vede dal mattino”, l’incontro che si terrà nel tuo studio deve toccare tutti i punti, in maniera più o meno completa, tali da darti la possibilità di cominciare a farti un primo quadro della situazione e della persona che hai davanti a te.

Acquisizione documentazione di base

Per la ristrutturazione di un appartamento, la documentazione in possesso del cliente è quasi sempre quella che accompagna l’atto di acquisto dell’immobile, con la planimetria catastale che il più delle volte corrisponde con quanto costruito. Poiché non bisogna dare per scontato che quanto accatastato corrisponda a quanto regolarmente autorizzato, il passo successivo consiste, se il cliente non ha documenti che possano confermare la conformità, nel richiedere all’Ufficio Tecnico Comunale copia delle pratiche urbanistiche, correttamente depositate, succedute nel tempo. I problemi nascono quando non c’è corrispondenza tra quanto realizzato, quanto autorizzato e/o quanto accatastato. Allora la verifica degli atti potrebbe portare a riscontrare la presenza di opere realizzate in difformità da quanto autorizzato o addirittura in assenza di alcuna autorizzazione… ma qui entrano in gioco altre problematiche che saranno oggetto di altri post! Da ciò se ne deduce che solo i documenti depositati presso gli Enti Pubblici hanno valore, poiché certificati da registrazioni (timbri e protocolli) che dimostrano le autorizzazioni che hanno consentito la realizzazione o le modifiche dell’immobile costruito, mentre le planimetrie depositate al Catasto Urbano non sono probatorie. Per cui almeno all’inizio, è opportuno farsi rilasciare la documentazione di base di cui la maggior parte degli immobili sono dotati: atto di acquisto, documentazione catastale, copia di eventuali pratiche per progetti edilizi o impiantistici già depositati in passato presso uffici pubblici. In questa maniera si riuscirà ad effettuare una prima analisi della situazione, più rapida ed efficace, e potrebbe consentire una riduzione di tempi e costi per il cliente; infatti, effettuare ricerche ed ottenere copie di documentazioni inerenti il fabbricato dagli archivi pubblici è oneroso e richiede molto tempo. Ciò non toglie che, se ad una prima analisi, la pratica può proseguire, l’accesso agli atti diventerà il passo successivo.

Il sopralluogo ed il rilievo dei luoghi

Prima di arrivare a formulare una lettera d’incarico, è essenziale conoscere l’oggetto dell’intervento non solo sulle carte ma dal vero, effettuando un primo sopralluogo all’immobile. Questo momento, che consiste principalmente nel farsi un’idea dell’immobile e nell’ascoltare dal cliente le sue richieste, deve darti la possibilità di capire la fattibilità dell’intervento e dei costi a cui si potrà andare incontro. E’ buona norma realizzare un primo report fotografico, in maniera tale da avere un ricordo indelebile di quanto visto. Nel caso di piccoli interventi è possibile che durante il primo sopralluogo si effettui anche il rilievo metrico e strumentale dei luoghi oggetto di intervento. Bisogna tenere presente che anche nel caso di un semplice e piccolo appartamento il rilievo, se effettuato con scrupolo, può richiedere alcune ore per più giorni, per cui attenzione ai tempi ed ai costi vivi, non sempre possono essere riconosciuti.

Formalizzare l’incarico professionale

Dopo aver appreso dal cliente tutte le sue richieste, verificato i documenti ricevuti e di quelli reperiti presso gli uffici pubblici, nonché dei sopralluoghi e/o dei rilievi effettuati all’immobile ti sarà  possibile redigere un elenco di tutte le prestazioni necessarie per svolgere l’incarico affidato e una stima dell’onorario corrispondente. Il documento che ne verrà fuori, deve contenere tutti gli aspetti, da quelli più evidenti a quelli più nascosti e deve essere redatto in duplice copia a tutela e garanzia di entrambe le parti contraenti l’accordo. Per consentirti di non dimenticarti nessuna attività, ho realizzato una checklist, sulla base di un documento redatto dal Consiglio Nazionale degli Architetti, integrandola con altre voci inerenti l’incarico che si andrà a sviluppare. Anche questa checklist è presente nell’area Risorse